Tout savoir sur la location meublée non professionnelle
Quel que soit le type de placement immobilier que vous choisirez, n’oubliez jamais qu’il devient une composante de votre patrimoine. A ce titre, un investissement ne doit pas avoir pour seules finalités, d’éluder l’impôt et d’être rentable à court terme. Le plus important doit être, pour vous, la qualité du bien en tant que tel et ses perspectives de plus-value en cas de revente, dans le cadre d’une stratégie globale où l’avantage fiscal n’est qu’un levier d’une optimisation fiscale réussie.
LMNP, c’est quoi ?
Solution d’investissement dans un ou plusieurs biens immobiliers meublés
Solution de défiscalisation
LMNP, pour qui ?
Pour les propriétaires qui ont, ou qui souhaitent investir dans un bien immobilier neuf ou ancien et qui souhaitent le louer en meublé.
LMNP, pour quels types de logement ?
Pour les appartements, studios ou 2 pièces de petite surface, neufs ou anciens.
➜ Location via des plateformes de mise en location de logements meublés (ex : Airbnb, Booking)
➜ Location meublée longue durée
➜ Location saisonnière
➜ Location meublée d’une partie de la résidence principale (ex : une chambre)
➜ Location de gîtes ruraux, chambres d’hôtes
➜ Location en résidence étudiante, senior, tourisme
➜ Location meublée longue durée
➜ Location saisonnière
➜ Location meublée d’une partie de la résidence principale (ex : une chambre)
➜ Location de gîtes ruraux, chambres d’hôtes
➜ Location en résidence étudiante, senior, tourisme
Les limites du régime LMNP ?
Le régime LMNP s’adresse aux propriétaires dont les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € TTC / an et / ou inférieures à 50 % du total des autres revenus du foyer fiscal (revenus non-salariés, salariés et de capitaux mobiliers).
Attention, le statut LMNP ne s’applique pas aux personnes morales, sauf exception (SCI, SARL de famille), et aux résidents étrangers.
Attention, le statut LMNP ne s’applique pas aux personnes morales, sauf exception (SCI, SARL de famille), et aux résidents étrangers.
LMNP, quels sont les avantages ?
➜ Amortissement de la valeur du bien.
➜ Régime de la plus-value des particuliers.
➜ Déduction des charges dues à la location elle-même, de l’achat du bien immobilier et des amortissements.
➜ Evitement de l’impôt sur les revenus locatifs.
➜ Possibilité de déduire les frais d’acquisition du bien.
➜ Régime de la plus-value des particuliers.
➜ Déduction des charges dues à la location elle-même, de l’achat du bien immobilier et des amortissements.
➜ Evitement de l’impôt sur les revenus locatifs.
➜ Possibilité de déduire les frais d’acquisition du bien.
LMNP, que signifie le terme « MEUBLÉ » ?
Un logement est dit meublé lorsqu’un locataire peut s’y installer et y vivre normalement en apportant uniquement ses effets personnels.
La liste des éléments que doit comporter au minimum le bien, est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Le mobilier doit ainsi comporter les éléments suivants :
La liste des éléments que doit comporter au minimum le bien, est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Le mobilier doit ainsi comporter les éléments suivants :
- Literie comprenant une couette ou une couverture,
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher,
- Plaques de cuisson,
- Four ou four à micro-ondes,
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6 °C,
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
- Ustensiles de cuisine,
- Table et sièges,
- Etagères de rangement,
- Luminaires,
- Matériel d'entretien adapté aux caractéristiques du logement.
LMNP, quelles sont les charges déductibles ?
(liste non-exhaustive)
- Certains frais de déplacement,
- Frais de gestion locative (bien confié à une agence de gestion locative),
- Frais d’entretien et de réparation,
- Abonnements de type « Abritel »,
- Commissions « Booking » ou « Airbnb » (location de courte durée),
- Charges de copropriété et autres honoraires de syndic,
- Assurance du logement (assurance PNO),
- Electricité, eau, gaz, Internet (si vous ne les re-facturez pas au locataire),
- Intérêts d’emprunt pour l’acquisition,
- Mensualités d’assurance emprunteur,
- Impôt foncier (hors taxe d’ordures ménagères),
- Honoraires d’Expert-comptable,
- Contribution foncière des entreprises (CFE)
A quelle catégorie appartiennent les loyers ?
Les revenus tirés de la location d’un logement meublé (occasionnels ou habituels) relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) imposable à l’IR (Impôt sur le revenu), que cette location concerne un logement loué meublé, une chambre d’hôte ou un gîte.
La location meublée est donc traitée fiscalement comme si vous étiez un artisan ou un commerçant à votre propre compte. Il conviendra d’adhérer, à ce titre, à un organisme de gestion agréé comme l’ARAPL 2CA, si vous êtes concerné, pour bénéficier des avantages fiscaux.
En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Vous devrez déclarer vos revenus (loyer – charges) sur votre déclaration 2042 C-PRO et ces loyers seront soumis à l’IR et les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,20 %.
La location meublée est donc traitée fiscalement comme si vous étiez un artisan ou un commerçant à votre propre compte. Il conviendra d’adhérer, à ce titre, à un organisme de gestion agréé comme l’ARAPL 2CA, si vous êtes concerné, pour bénéficier des avantages fiscaux.
En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Vous devrez déclarer vos revenus (loyer – charges) sur votre déclaration 2042 C-PRO et ces loyers seront soumis à l’IR et les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,20 %.
Quelles sont les démarches à effectuer pour entrer dans le régime de la LMNP ?
Vous devez vous inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien immobilier mis en location. Cette déclaration de début d'activité doit intervenir dans les 15 jours à compter du début de la location de votre meublé. À cette occasion, vous devrez renseigner le formulaire P0i en précisant le régime d'imposition choisi. Cette démarche vous permet d'obtenir un numéro de SIRET.
À noter que, dans le cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est celui où est située la location qui génère les revenus les plus élevés. Si vous exercez une autre activité commerciale imposable, vos déclarations de résultats sont gérées par le SIE compétent pour cette autre activité.
En Alsace-Moselle et dans les départements et régions d'outre-mer (DROM), la réception et le traitement des formalités sont assurés par les services des impôts des entreprises.
Création d’un espace professionnel sur le portail fiscal https://www.impots.gouv.fr/portail : une fois les premières démarches effectuées la création de cet espace est indispensable, en particulier pour recenser les comptes bancaires utilisés pour le télérèglement des impôts professionnels dus à raison de votre activité de location (CFE, CVAE, TVA, etc) et consulter vos avis de CFE.
L’espace particulier sur le portail fiscal https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier vous permet d’effectuer votre déclaration de revenus et les déclarations complémentaires de revenus, de consulter vos déclarations et avis d’imposition, d’opérer une réclamation.
À noter que, dans le cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est celui où est située la location qui génère les revenus les plus élevés. Si vous exercez une autre activité commerciale imposable, vos déclarations de résultats sont gérées par le SIE compétent pour cette autre activité.
En Alsace-Moselle et dans les départements et régions d'outre-mer (DROM), la réception et le traitement des formalités sont assurés par les services des impôts des entreprises.
Création d’un espace professionnel sur le portail fiscal https://www.impots.gouv.fr/portail : une fois les premières démarches effectuées la création de cet espace est indispensable, en particulier pour recenser les comptes bancaires utilisés pour le télérèglement des impôts professionnels dus à raison de votre activité de location (CFE, CVAE, TVA, etc) et consulter vos avis de CFE.
L’espace particulier sur le portail fiscal https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier vous permet d’effectuer votre déclaration de revenus et les déclarations complémentaires de revenus, de consulter vos déclarations et avis d’imposition, d’opérer une réclamation.
Dans quels cas peut-on être exonéré d’impôt sur le revenu ?
Les recettes issues de la location meublée non professionnelle ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu dans deux cas :
1er cas : location d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à titre de chambre d’hôtes de manière habituelle, pour une durée d’une journée, d’une semaine ou d’un mois (à des personnes qui n’y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone...) ne dépassent pas 760 € TTC. En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité.
2ème cas : location ou sous-location en meublé d’une partie de votre résidence principale (chambre, étage d’une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L1242-2 du code du travail, et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (185 €/an/m² en région Île-de-France pour 2018 ou 136 € dans les autres régions pour 2018).
1er cas : location d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à titre de chambre d’hôtes de manière habituelle, pour une durée d’une journée, d’une semaine ou d’un mois (à des personnes qui n’y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit-déjeuner, téléphone...) ne dépassent pas 760 € TTC. En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité.
2ème cas : location ou sous-location en meublé d’une partie de votre résidence principale (chambre, étage d’une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L1242-2 du code du travail, et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (185 €/an/m² en région Île-de-France pour 2018 ou 136 € dans les autres régions pour 2018).
Quels traitements pour les déficits ?
Les déficits ne sont imputables que sur d’autres revenus de même nature (BIC non-professionnel). Ces déficits sont généralement constatés au tout début de l’activité de location meublée. Ils concernent les frais de notaire, les frais d’agence et autres rémunérations des intermédiaires, et les frais d’ingénierie comptable et financière.
Ces frais importants, payés lors de l’acquisition du bien exploité en meublé seront déductibles et seront potentiellement à l’origine d’un déficit qui pourra être mis de côté et imputés sur les futurs revenus de même nature et pendant 10 ans.
Les déficits constatés en LMNP ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Le régime micro fiscal BIC exclut la possibilité de constater un déficit.
Attention, l’amortissement du bien immobilier ne peut être à l’origine du déficit. Ainsi, les amortissements non imputés seront reportés sans limite de temps et pourront s’imputer sur les bénéfices futurs lorsque l’activité de location meublée sera bénéficiaire.
Ces frais importants, payés lors de l’acquisition du bien exploité en meublé seront déductibles et seront potentiellement à l’origine d’un déficit qui pourra être mis de côté et imputés sur les futurs revenus de même nature et pendant 10 ans.
Les déficits constatés en LMNP ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Le régime micro fiscal BIC exclut la possibilité de constater un déficit.
Attention, l’amortissement du bien immobilier ne peut être à l’origine du déficit. Ainsi, les amortissements non imputés seront reportés sans limite de temps et pourront s’imputer sur les bénéfices futurs lorsque l’activité de location meublée sera bénéficiaire.
Quel régime fiscal choisir ?
MICRO – BIC ?
C’est le régime le plus simple et le statut choisi par la plupart des loueurs occasionnels ou ceux qui ne louent qu’une partie de leur logement.Il s’applique de plein droit pour les locations inférieures à 72 500 € pour 2020 et 176 200 € pour les meublés classés.
Pour ce régime, le résultat à reporter sur la déclaration 2042 (case 5 ND), correspond au chiffre d’affaires issu de la location meublée (recettes = loyer + provisions de charges) sur lequel l’administration fiscale appliquera un abattement de 50% pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
A titre d’exemple, un bien meublé loué 1 100€/mois charges comprises, soit 13 200 €/an sera imposable à hauteur de 6 600 € en IR et supportera 1 135 € de prélèvements sociaux. Ce régime générera donc systématiquement de l’impôt à payer !
RÉGIME REEL ?
C’est le régime le plus intéressant. Il permet, dans de nombreux cas de figure et sur une période considérée, de ne pas être fiscalisé. Ce qui lui octroie le qualificatif de niche fiscale.Il s’applique sur option si vos loyers encaissés sur l’année civile, ne dépassent pas, à compter de 2020, 72 500 € ou automatiquement si vos loyers excèdent ce seuil.
Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février de l’année en cours, auprès des services des impôts des entreprises que vous dépendez et, au plus tard, jusqu’à la date de dépôt de votre première déclaration de résultat.
Ce régime réel permet donc de retrancher des recettes tirées de la location (loyers + provisions), l’ensemble des charges déductibles, mais aussi de pouvoir amortir le prix d’achat du bien (prix du bien immobilier + frais de notaire) et celui des meubles le composant. C’est-à-dire de pouvoir « défalquer » chaque année un pourcentage de ce prix et d’amortir également, les travaux d’une certaine valeur que vous effectuez.
Dans le cadre de la LMNP, les amortissements pourront permettre de neutraliser le revenu issu de la location non meublée, avec un BIC à zéro et de ne pas supporter d’impôt supplémentaire, mais il sera impossible d’imputer les déficits sur le revenu global, contrairement au principe des revenus fonciers.
A moyen terme, la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien semble être, de manière générale, un avantage plus substantiel que l’imputation du déficit sur le revenu global comme dans la location vide.
Que se passe-t-il lors de la revente du bien ?
La plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise au régime des plus-values privées.
N’hésitez pas à contacter l’ARAPL 2CA au 04 93 82 26 51 ou nous rendre visite dans nos locaux au 22, avenue Georges Clémenceau - 06000 Nice
Lexique
- Bénéfice = Résultat = Revenu : Chiffres d’affaires – Dépenses
- BIC = Bénéfice Industriel et Commercial
- Bilan : Document synthétisant tout ce dont une entreprise dispose comme ressource et comme dettes. Il est essentiellement utilisé par les tiers (banques, clients, actionnaires, administrations, ARAPL2CA...) et permet de déterminer le bénéfice du libéral.
- Chiffre d’affaires = Recettes : Sommes encaissées
- Compte de résultat : Document comptable présentant l'ensemble des sommes encaissées et des dépenses.
- Etats financiers : Ensemble des documents financiers du libéral qui comprend le bilan, le compte de résultat et les annexes.
- Immobilisations : Bien ou aménagement dont la valeur est supérieur à 500€ TTC.
- TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) : impôt indirect collecté par le libéral pour le compte de l’Etat. La TVA concerne tous les produits, bien et services consommés ou utilisés en France.
- 2031 : Déclaration pour les revenus fonciers provenant d’une LMNP.
- 2035 : Déclaration professionnelle
- 2035 E : Déclaration professionnelle OBLIGATOIRE lorsque le chiffre d’affaires est supérieur à 152 500€.
- 2042 : Déclaration personnelle, le bénéfice de la 2035 est à reporter sur la 2042.
- 2050 : Déclaration professionnelle OBLIGATOIRE lorsque le chiffre d’affaires est supérieur à 247 000€.
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